Два участка. Один офис. ↗
Готовую концепцию офисного комплекса адаптировали к двум новым участкам. Оба варианта работали; главное различие — стоимость парковочного решения.
01
Что здесь строить
Заказчик пришёл с тремя участками на первой линии во Владивостоке. Один из них выбыл из-за юридических препятствий, и работу продолжили на двух соседних площадках. Готового задания на здание не было: сначала нужно было разобраться, что здесь вообще можно эффективно построить.
Отправной точкой была гипотеза многофункционального комплекса. Но само слово mixed-use ещё не определяет проект: требовалось понять, какие функции сочетать, в каком объёме и что каждая из них получает от этого места. Состав комплекса должен был появиться в результате исследования.
Поэтому начали с градостроительного анализа и объёмных вариантов. Ограничения участка, окружение, рельеф и потенциальную программу рассматривали вместе. Задача состояла в том, чтобы определить пределы площадок и найти пространственные преимущества, на которых можно строить дальнейшую концепцию.
02
Проверка окружения
Первая линия давала заметность и транспортную связь, но не делала участок одинаково подходящим для любого продукта. Рядом проходит крупная дорога, напротив находится кладбище. В таком окружении постоянное жильё, особенно в высоком здании, не выглядело для нас очевидным направлением.
Исследование не сводили к заранее установленному списку схем. Проверяли то, что помогало выбрать функцию: социальную инфраструктуру, коммерческие предложения, крупные и небольшие офисы, гостиницы вокруг. Даже при сдержанном отношении к жилью анализировали его окружение — в том числе доступность повседневных услуг.
Постепенно основное внимание сместилось к гостиничной и коммерческой программе. Проверка социальной инфраструктуры также дала повод рассмотреть детский сад. Эти рабочие гипотезы сопоставляли с пространственной ёмкостью участка и уточняли в объёмных вариантах.
03
Независимые очереди
На стадии массинга проверяли разные способы размещения объёмов. Объединение площадок давало преимущества: вместо двух самостоятельных границ можно было работать с более цельной территорией. На схемах сравнивали конфигурации зданий и распределение основных функций, чтобы увидеть последствия каждого решения.
После обсуждения с заказчиком выбрали другой приоритет — независимость объектов. Возможность отдельно согласовывать и запускать каждую площадку была важнее преимуществ объединения. Первый объект можно было финансировать и строить, пока второй ещё ожидает следующего этапа инвестиций.
Так организационная стратегия повлияла на архитектуру. Работа продолжилась параллельно по двум участкам: требовалось сохранить возможность поэтапной реализации и не связывать запуск одного здания с готовностью другого. Предполагаемое упрощение согласований стало ещё одним аргументом в пользу независимых очередей.
04
Рельеф и антресоли
Перепад рельефа, который на первый взгляд усложняет посадку, оказался полезным ресурсом. Он помогал разместить парковки и организовать входы на разных уровнях. Со стороны заднего фасада можно было попадать на другой этаж, иначе связывая здание с окружающими отметками.
Другим инструментом стали антресоли. При ограничении этажности искали способ эффективнее использовать внутренний объём. Для постоянного жилья такая организация пространства не казалась универсальным ответом, а более свободный формат апартаментов позволял проверить её как часть гостиничного продукта.
На интерьерной аксонометрии показано, как внутри одного помещения разделяются гостиная, рабочая зона и спальные места на разных уровнях. Параллельно прорабатывали разрезы и формальные ограничения антресолей. Высоты этажей комбинировали: обычные там, где их достаточно, и увеличенные там, где требуется более гибкое пространство.
05
Состав комплекса
После выбора направления апарт-отеля начали уточнять здание изнутри. Общая гипотеза превращалась в конкретную программу: где разместить апартаменты, офисы и арендные помещения, какие уровни сделать более универсальными, как связать их с входами и парковками на сложном рельефе.
К основной программе добавили спортивно-оздоровительные функции, включая спа и спортзал, а на верхнем уровне — ресторан. Сочетание этажей обычной и увеличенной высоты давало возможность по-разному организовать помещения. Функции распределяли одновременно с уточнением объёмов, а не после завершения внешней формы.
Детализация дошла до планов этажей и парковок, размеров и числа лотов, состава номерного фонда и предварительных интерьерных решений. Концепция позволяла обсуждать уже устройство здания: конкретные помещения, связи и разрезы. Планы ниже показывают один из примеров этой проработки, а не только итоговую картинку фасада.
Посмотреть пример планировки номерного фонда
06
Как уменьшить масштаб
Несмотря на достаточно большой объём, мы не хотели, чтобы комплекс воспринимался как одно громадное здание. Вокруг есть деревья, и фасады проектировали с расчётом на этот контекст: крупные тёмные фрагменты должны были визуально уходить на задний план, ближе к зелени.
По горизонтали объём тоже разбили на несколько слоёв. Светлая нижняя часть, отдельные средние фрагменты и более тёмные блоки наверху создают неоднородную композицию. Вместо одного непрерывного фасада от земли до крыши появляется сочетание частей с разным масштабом и характером.
Рисунок окон поддерживает этот приём: небольшие и крупные проёмы располагаются нерегулярно, сбивая повторяющийся ритм. В совокупности цвет, членение и окна должны смягчать ощущение высоты. На рабочей аксонометрии видна логика разбиения; вид с улицы показывает, как она работает на уровне входов и нижних этажей.
«Наша цель была сбить ритм какой-то и масштаб таким образом.»
Александр Гаст, архитектор
07
Почему сменили сценарий
Разработанный апарт-отель был проверенной архитектурной гипотезой, но её реализация зависела от вопросов за пределами фасадов и планировок. Главным оказался ответ по коммуникациям: требуемых объёмов воды и электрической мощности для такого комплекса предоставить не могли. Открытым оставался и вопрос подъезда.
Одновременно заказчик уточнил собственный приоритет — более короткий путь от вложений к доходу. В сочетании с ограничениями подключения это изменило направление работы. Продолжать детализировать тот же крупный объём уже не соответствовало условиям, в которых проект предстояло реализовывать.
Сценарий апарт-отеля в разработанном масштабе отложили и вернулись к проверке меньших зданий. Их рассматривали с меньшей потребностью в ресурсах, более простым строительством и возможностью поэтапного запуска. Следующей задачей стала проверка небольших объёмов с более простым согласованием и меньшей потребностью в ресурсах.
Команда и период проекта
Главный архитектор проекта — Александр Гаст. Архитекторы концепции апарт-отеля — Павел Горбачев, Ольга Ваулина. Координатор — Ольга Набасова.
Градостроительный анализ и массинг — ноябрь 2025 года. Альбом апарт-отеля — май 2026 года. По состоянию на октябрь 2026 года работа продолжается: проверяем варианты застройки меньшего масштаба.
